+48 606 889 148

Co obejmuje rękojmia dewelopera?

Rękojmia dewelopera to jeden z fundamentów ochrony nabywcy nieruchomości na rynku pierwotnym. Choć część osób utożsamia ją wyłącznie z naprawianiem drobnych usterek zauważonych w nowo nabytym mieszkaniu czy domu, jej znaczenie jest o wiele szersze. Dzięki niej kupujący ma zagwarantowaną możliwość dochodzenia roszczeń, jeśli okaże się, że w nieruchomości występują wady. Rękojmia reguluje przede wszystkim odpowiedzialność za wady fizyczne, które mogą mieć wpływ na użytkowanie, estetykę czy nawet bezpieczeństwo lokalu lub budynku. W polskim porządku prawnym stanowi istotne narzędzie ochrony konsumenta, pozwalając na egzekwowanie napraw lub odszkodowania, jeśli deweloper nie wywiązał się w pełni z obowiązków wynikających z umowy.

Dlaczego jednak kwestia rękojmi jest tak ważna? Po pierwsze, zakup nieruchomości to duże obciążenie finansowe i zazwyczaj decyzja na całe życie. Po drugie, ewentualne wady – zarówno drobne, jak i poważne – mogą ujawnić się dopiero po pewnym czasie użytkowania domu czy mieszkania. Dzięki rękojmi kupujący nie jest pozostawiony sam sobie i może skutecznie dochodzić swoich praw. Artykuł ten wyjaśni, co obejmuje rękojmia dewelopera, jakie obowiązki spoczywają na deweloperze i jak nabywca może z nich korzystać.

Podstawy prawne i zakres rękojmi

Instytucja rękojmi uregulowana jest w Kodeksie cywilnym, który definiuje nie tylko samą odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne rzeczy, ale również określa, jak kupujący może dochodzić swoich roszczeń. W kontekście rynku deweloperskiego bardzo istotne jest, że przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość często w stanie surowym lub deweloperskim, a jej odbiór wiąże się z szeregiem formalności.

Rękojmia w przypadku umów deweloperskich dotyczy przede wszystkim fizycznych wad nieruchomości, rozumianych jako niezgodność nieruchomości z umową lub wynikających z niej parametrów. Mogą to być m.in. nieszczelne okna, źle położone instalacje, pękające tynki czy wady konstrukcyjne. Wszystkie elementy budynku, które nie zostały wykonane zgodnie z projektem lub przepisami, a także rzeczywiste uszkodzenia powstałe wskutek nieprawidłowego wykonania robót, mogą być podstawą do żądania naprawy lub rekompensaty.

Czas trwania rękojmi

W polskim prawie okres rękojmi za wady fizyczne wynosi pięć lat od dnia wydania nieruchomości. W praktyce oznacza to, że od momentu, gdy deweloper przekazuje klucze do lokalu albo domu, przez kolejne pięć lat odpowiada za istotne usterki i wady. Warto wspomnieć, że okres ten nie ulega skróceniu, nawet jeśli deweloper w umowie próbowałby wprowadzić mniej korzystne zapisy. Stanowi to gwarancję, że wady ukryte mogą być zgłaszane długo po odbiorze, kiedy czasem dopiero zaczynają dawać o sobie znać.

Kto może skorzystać z rękojmi?

Rękojmia przysługuje każdemu kupującemu, który nabył nieruchomość na podstawie umowy deweloperskiej. Zwykle dotyczy to osób fizycznych, jednak przepisy nie wykluczają również nabywców prowadzących działalność gospodarczą, o ile ich relacja z deweloperem oparta jest na typowej umowie sprzedaży. Istotne jest, by transakcja została zawarta u notariusza – to właśnie w akcie notarialnym znajdują się kluczowe postanowienia dotyczące przeniesienia własności i ewentualnych praw kupującego.

Co obejmuje rękojmia dewelopera?

Kluczowe pytanie brzmi: jaki jest dokładny zakres odpowiedzialności dewelopera za wady? Odpowiedź można sprowadzić do stwierdzenia, że odpowiedzialność dewelopera dotyczy wszelkich usterek fizycznych, które istniały w momencie wydania nieruchomości, bądź wynikają z przyczyn tkwiących w samej nieruchomości. Tego typu wady mogą mieć różny charakter: estetyczny, funkcjonalny czy techniczny. Deweloper, z racji swojej profesjonalnej działalności, powinien dochować najwyższej staranności w wykonaniu prac, a wszelkie odstępstwa od obowiązujących norm i standardów obciążają go w ramach rękojmi.

Wymieniając niektóre przykłady usterek, które mogą być objęte rękojmią:

  1. Usuwanie usterek konstrukcyjnych – np. pęknięcia ścian, stropów czy fundamentów, jeśli nie wynikają z użytkowania, ale z wadliwie przeprowadzonych prac.
  2. Problemy z izolacją – np. przeciekający dach, mostki termiczne czy źle wykonaną izolację fundamentów.
  3. Drobne usterki związane z wykończeniem – np. nierówno położone płytki, źle zamontowane drzwi, okna, balustrady.
  4. Wady istotne – poważne problemy, które uniemożliwiają normalne korzystanie z lokalu, np. wadliwa instalacja elektryczna stwarzająca ryzyko porażenia.
  5. Wady nieistotne – wciąż objęte zakresem rękojmi, jeśli naruszają estetykę czy funkcjonalność, np. krzywe tynki czy nieszczelne łączenia stolarki.

Katalog możliwych wad jest otwarty, a ustalenie, czy dana usterka kwalifikuje się do naprawy w ramach rękojmi, zależy często od opinii specjalistów. W tym kontekście nieoceniona jest rola rzeczoznawców budowlanych, którzy potrafią fachowo ocenić stan mieszkania oraz określić, czy mamy do czynienia z wadą zawinioną przez dewelopera.

Jakie roszczenia przysługują nabywcy?

Z tytułu rękojmi, kupujący może żądać od dewelopera:

Warto podkreślić, że nabywca nie musi ograniczać się wyłącznie do żądania naprawy. Może on domagać się również rekompensaty za niedogodności czy straty, jeżeli w wyniku wad został np. uniemożliwiony terminowy remont kolejnych pomieszczeń bądź normalne korzystanie z nieruchomości.

Procedura zgłaszania wad i egzekwowania roszczeń

Zgłaszanie wad

Pierwszym krokiem w sytuacji, gdy odkrywamy wady w nowo nabytej nieruchomości, jest zgłaszanie wad deweloperowi. W praktyce przybiera to formę pisma reklamacyjnego, w którym należy opisać zauważone usterki i wskazać, czego oczekujemy od dewelopera – np. naprawy lub obniżenia ceny. Zaleca się wysyłkę listem poleconym z potwierdzeniem odbioru, aby w razie sporu mieć dowód daty zgłoszenia.

Ważne, by zadbać o szczegółową dokumentację wad. Zdjęcia, kosztorysy czy opinie specjalistów mogą okazać się kluczowe, jeśli deweloper odmówi naprawy, kwestionując zasadność reklamacji. Warto też pamiętać o takim pojęciu, jak rozbieżności w projekcie. Jeżeli projekt przewidywał np. określoną wysokość stropu czy inny układ instalacji, a w praktyce wykonano coś innego, mamy do czynienia z wadą, nawet jeśli nie wpływa ona znacząco na funkcjonalność lokalu.

Terminy naprawy

Terminy naprawy usterek przez dewelopera nie są wprost wskazane w ustawie, natomiast przyjmuje się, że powinno to nastąpić w „rozsądnym terminie” – adekwatnym do skali prac i rodzaju wady. Jeśli deweloper zwleka z naprawą, kupujący ma prawo wyznaczyć dodatkowy termin, po którego upływie może np. zlecić naprawę specjalistycznej firmie na koszt dewelopera. Bywa, że w umowach deweloperskich znajdują się zapisy regulujące szczegółowo procedurę i terminy usunięcia usterek. W takim przypadku również należy się do nich stosować.

Rola rzeczoznawcy

W sytuacjach spornych często konieczna okazuje się rola rzeczoznawcy, który przeprowadza oględziny i przygotowuje opinię techniczną. Może ona stanowić kluczowy dowód w negocjacjach albo w ewentualnym postępowaniu sądowym. Jeśli deweloper nie chce uznać zgłoszonych usterek, a kupujący uważa je za bezsporne, opinia niezależnego eksperta może przesądzić o zasadności roszczeń.

Sytuacje skrajne: odstąpienie od umowy

Choć przepisy przewidują odstąpienie od umowy, jeśli wady są poważne, to w praktyce kupujący rzadko się na to decydują. Dzieje się tak głównie dlatego, że oznaczałoby to konieczność zwrotu mieszkania czy domu oraz rozliczeń finansowych, co bywa długotrwałe i stresujące. Najczęściej strony dążą do porozumienia w sprawie naprawy usterek lub obniżenia ceny. Mimo to warto pamiętać, że taka opcja istnieje – zwłaszcza jeśli mamy do czynienia z wadami konstrukcyjnymi, które mogą wpływać na bezpieczeństwo użytkowania nieruchomości.

Rękojmia a gwarancja

Warto rozróżnić dwa pojęcia: rękojmia a gwarancja. Rękojmia jest ustawowym mechanizmem ochrony kupującego, działającym niezależnie od woli stron umowy i obowiązkowym dla dewelopera jako sprzedawcy. Z kolei gwarancja ma charakter dobrowolny i wynika z dokumentu gwarancyjnego wystawionego przez dewelopera lub wykonawcę poszczególnych prac. Może ona zapewniać dodatkowy poziom ochrony, ale najczęściej jest ograniczona czasowo i przedmiotowo. Nawet jeśli deweloper oferuje gwarancję, nie wyłącza ona ustawowej rękojmi. Dzięki temu nabywca ma uprawnienia nabywcy wynikające zarówno z przepisów kodeksowych, jak i z ewentualnej gwarancji.

Kiedy rękojmia może nie zadziałać?

Istnieją pewne sytuacje, w których deweloper może uchylić się od odpowiedzialności za wady. Zwykle ma to miejsce, gdy deweloper wykaże, że powstały one z winy kupującego – np. w wyniku nieprawidłowego użytkowania czy przeprowadzania samodzielnych przeróbek bez zachowania zasad sztuki budowlanej. Z kolei jeśli wadę stwierdzono w trakcie odbioru technicznego i kupujący z pełną świadomością ją zaakceptował bez zastrzeżeń, deweloper może argumentować, że kupujący zgodził się na stan faktyczny. Mimo to obowiązują zawsze przepisy chroniące konsumentów przed zbyt daleko idącymi wyłączeniami odpowiedzialności.

Dlaczego rękojmia jest tak ważna?

Zasada starannego działania w budownictwie stanowi, że deweloper powinien dołożyć wszelkich starań, by nieruchomość została wykonana zgodnie z projektem, przepisami i zasadami sztuki budowlanej. Rękojmia jest mechanizmem, który w praktyce wymusza na deweloperze dbałość o jakość i solidność prac. Gdyby takiej odpowiedzialności nie było, wielu kupujących pozostałoby z problemami technicznymi i wadami, których naprawa mogłaby znacząco obciążyć ich budżet.

Co istotne, rękojmia dotyczy nie tylko budynku, ale również wszystkich elementów, które deweloper zobowiązał się dostarczyć i zainstalować. Dotyczy to więc instalacji sanitarnych, wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych, a nawet takich detali jak balustrady balkonów czy okna. W każdym z tych przypadków można dochodzić napraw w ramach rękojmi, o ile wada tkwiła w lokalu w momencie jego wydania.

Praktyczne porady dla nabywców

  1. Odbierając mieszkanie lub dom, warto spisać wszelkie widoczne wady w protokole odbioru. Im dokładniejsza lista, tym łatwiej w przyszłości będzie wykazać, że dane usterki nie powstały w trakcie samodzielnych prac wykończeniowych.
  2. Po wprowadzeniu się do nowego lokalu, monitoruj jego stan. Jeśli zauważysz kolejne defekty, zgłoś je niezwłocznie. Przedawnienie roszczeń nie następuje z dnia na dzień, ale im szybciej powiadomisz dewelopera, tym łatwiej będzie przeprowadzić naprawy i dochodzić swoich praw.
  3. Zachowuj całą korespondencję z deweloperem. Każde pismo, e-mail czy potwierdzenie odbioru przesyłki może być dowodem, jeśli sprawa trafi do sądu.
  4. Jeśli w trakcie użytkowania nieruchomości dojdzie do awarii instalacji, skonsultuj się z fachowcem. Konsekwencje braku reakcji na potencjalnie poważne usterki mogą w dłuższej perspektywie powiększyć ich skalę i koszty naprawy.

Pamiętaj

Podstawowym filarem ochrony nabywców w transakcjach z deweloperem jest rękojmia dewelopera, która wynika bezpośrednio z przepisów prawa i jest niezależna od ewentualnych zapisów umowy. Dzięki rękojmi kupujący nie musi godzić się na wady lub uszkodzenia, które wynikają z błędów projektowych, wykonawczych czy użycia materiałów niskiej jakości. Gwarantuje ona, że deweloper będzie zobowiązany do pokrycia kosztów napraw wadliwych elementów, ich wymiany albo zwrotu odpowiedniej części ceny.

Możliwość dochodzenia roszczeń obejmuje zarówno wady istotne, uniemożliwiające użytkowanie nieruchomości, jak i wady nieistotne, które co prawda nie czynią lokalu bezużytecznym, ale obniżają jego standard czy estetykę. Dla kupujących kluczowe jest zrozumienie, że rękojmia działa przez pięć lat od momentu odbioru nieruchomości i pozwala na systematyczne wykrywanie i zgłaszanie usterek. Właśnie dlatego tak ważna jest konieczność dokumentacji w postaci zdjęć, opisów czy protokołów odbioru.

W procesie dochodzenia roszczeń istotna jest również podstawa prawna, której nie można się zrzec w sposób niekorzystny dla konsumenta. Rękojmia jest ustawowym prawem, mającym na celu ochronę kupujących przed skutkami błędów i zaniedbań wykonawczych. Co więcej, w razie trudności z uznaniem roszczeń przez dewelopera, zawsze istnieje możliwość skierowania sprawy do sądu, gdzie będzie można się powoływać na opinie ekspertów i wyniki inspekcji budowlanych.

Podsumowując, rękojmia umożliwia skuteczną egzekucję odpowiedzialności dewelopera za niedociągnięcia i błędy w nowo wybudowanym lokalu lub domu. Chroni ona interes kupującego, pozwalając na żądanie zadośćuczynienia finansowego bądź usunięcia usterek w rozsądnym terminie. Jej głównym celem jest zagwarantowanie, że budowa zrealizowana zostanie na właściwym poziomie, a nabywca nie pozostanie sam z problemami, które wynikają z działań dewelopera. Dzięki temu można cieszyć się nowym mieszkaniem czy domem, mając pewność, że w razie jakichkolwiek trudności inwestor będzie musiał wziąć za nie odpowiedzialność.