+48 606 889 148

Czy kupno domu od dewelopera trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Polskie prawo reguluje w sposób szczegółowy kwestie własności, umów sprzedaży oraz podatków związanych z obrotem nieruchomościami. W przypadku zakupu domu od dewelopera musimy zadać sobie pytanie, czy istnieją określone regulacje wymagające zgłoszenia tej transakcji do urzędu skarbowego. Istotne jest zrozumienie, że umowa deweloperska – w swojej formie i konsekwencjach – różni się czasem od tradycyjnej umowy kupna-sprzedaży na rynku wtórnym. Nie oznacza to jednak automatycznie, że nabywca jest zwolniony z jakichkolwiek obowiązków podatkowych.

Podstawy prawne transakcji z deweloperem

Pierwszym krokiem jest zrozumienie, że umowa przedwstępna i umowa deweloperska podlegają przepisom zawartym w ustawie o własności lokali, przepisach Kodeksu cywilnego, a także w ustawie deweloperskiej z 16 września 2011 r. (tzw. ustawa deweloperska). Zgodnie z tym aktem prawnym, kupujący ma określone prawa, a deweloper ma określone obowiązki, m.in. związane z prospektem informacyjnym i koniecznością założenia rachunku powierniczego.

Sam fakt zawarcia umowy deweloperskiej nie oznacza jeszcze przeniesienia własności. Dopiero podpisanie aktu notarialnego przeniesienia własności – zazwyczaj poprzedzone umową przyrzeczoną – powoduje, że stajemy się pełnoprawnymi właścicielami nieruchomości.

Choć zawarcie umowy deweloperskiej często zwalnia nas z konieczności uiszczania podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), ponieważ zakup jest dokonywany na rynku pierwotnym, należy zrozumieć, że zwolnienie z PCC nie zawsze oznacza brak jakichkolwiek obowiązków informacyjnych. Z reguły obowiązek zapłaty podatku VAT spoczywa na deweloperze, co przekłada się na cenę nieruchomości i sposób jej rozliczania.

Obowiązki podatkowe przy zakupie na rynku pierwotnym

Kupno mieszkania lub domu na rynku pierwotnym, czyli bezpośrednio od dewelopera, wiąże się zwykle z naliczeniem podatku VAT w cenie transakcyjnej. Obowiązek jego rozliczenia ciąży na sprzedającym, co oznacza, że kupujący płaci cenę brutto zawierającą już podatek. Tym samym nie musi on składać deklaracji PCC-3 do urzędu skarbowego w związku z zakupem.

W praktyce wygląda to następująco:

W tym kontekście pytanie o zgłoszenie do urzędu skarbowego dotyczy głównie sytuacji, gdy istnieje obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Ponieważ jednak rynek pierwotny jest opodatkowany VAT, transakcja ta z reguły nie generuje obowiązku PCC. Tym samym automatycznie nie ma zwykle konieczności składania deklaracji podatkowej związanej z PCC.

Należy jednak pamiętać, że sam fakt braku obowiązku odprowadzenia PCC nie wyklucza innych obowiązków. Choć w przypadku typowego zakupu na rynku pierwotnym nie składamy deklaracji PCC, to musimy zadbać o to, by wszystkie formalności z deweloperem były przeprowadzone w formie aktu notarialnego – notariusz automatycznie przesyła informację do odpowiednich rejestrów, w tym do ksiąg wieczystych.

Kiedy zgłaszamy nieruchomość do urzędu skarbowego?

Wielu nabywców zadaje sobie pytanie, czy powinni zgłosić zakup do urzędu skarbowego, gdy sam akt notarialny jest sporządzany u notariusza. Otóż, w przypadku kupna domu lub mieszkania od dewelopera, to notariusz sporządza akt przeniesienia własności i przesyła odpowiednie zawiadomienie do urzędu skarbowego. Niezależnie od tego, czy podlega to PCC, czy jest objęte podatkiem VAT, informacje o transakcji trafiają do publicznych rejestrów.

Kupujący nie musi składać odrębnego zgłoszenia, jak dzieje się to w przypadkach, gdy kupujemy nieruchomość z rynku wtórnego od osoby fizycznej i ciąży na nas obowiązek zapłaty PCC. W takiej sytuacji (na rynku wtórnym) przekazujemy notariuszowi środki na zapłatę podatku PCC, a notariusz przekazuje je do urzędu, bądź samodzielnie dokonujemy zgłoszenia i płacimy podatek, jeśli umowa nie została zawarta przed notariuszem.

W przypadku zakupu na rynku pierwotnym – co jest kluczowe dla omawianej tematyki – transakcja nie wymaga bezpośredniego zgłoszenia przez nabywcę do urzędu skarbowego. Całość dokumentacji prowadzi bowiem notariusz, który odpowiednio rejestruje akt notarialny i przekazuje informacje do właściwych organów.

Wyjątki i szczególne sytuacje

W pewnych niecodziennych przypadkach mogą jednak pojawić się sytuacje, w których kupujący jest zobowiązany do złożenia pewnych deklaracji. Przykładowo, jeśli umowa ma charakter mieszany (część nieruchomości jest kupowana z podatkiem VAT, a inna część – np. udział w gruncie – podlega PCC), wówczas może wystąpić obowiązek złożenia odrębnego formularza PCC-3. Zdarza się to rzadko, ale warto być tego świadomym.

Dodatkowo, gdyby transakcja obejmowała nieruchomość z elementami, które nie są typowym lokalem mieszkalnym – na przykład garażem o odmiennym statusie prawnym – wówczas można spotkać się z wymogiem rozróżnienia stawki VAT bądź rozliczenia PCC na poszczególne składniki transakcji. Należy jednak podkreślić, że standardowy zakup domu od dewelopera z reguły odbywa się z zastosowaniem jednej stawki VAT i brakiem PCC.

Skutki braku zgłoszenia

Wielu przyszłych właścicieli nieruchomości obawia się, że niedopełnienie obowiązku zgłoszenia transakcji do urzędu skarbowego mogłoby skutkować karami finansowymi lub konsekwencjami prawnymi. Warto jednak pamiętać, że gdy wszystko odbywa się notarialnie, to notariusz jest odpowiedzialny za dopełnienie kluczowych formalności, w tym za przekazanie informacji do odpowiednich organów.

Kupno domu od dewelopera jest w większości przypadków rejestrowane i rozliczane automatycznie, ponieważ to właśnie notariusz odpowiada za:

  1. Sporządzenie aktu notarialnego.
  2. Przekazanie informacji do sądu wieczystoksięgowego celem ujawnienia własności w księdze wieczystej.
  3. Przekazanie informacji do urzędu skarbowego w razie obowiązku zapłaty podatku (PCC) bądź zarejestrowanie transakcji jako opodatkowanej VAT (gdzie obowiązek spoczywa na deweloperze).

Dzięki temu nie ma konieczności składania osobistego wniosku o zgłoszenie transakcji do urzędu przez nabywcę, jeśli mówimy o standardowym, typowym przypadku.

Znaczenie księgi wieczystej

Po nabyciu nieruchomości i przeniesieniu własności u notariusza, nowy właściciel powinien zadbać również o wpis do księgi wieczystej. W praktyce to notariusz składa wniosek w naszym imieniu, jednak warto upewnić się, że faktycznie sprawa została doprowadzona do końca i nowy stan własności został ujawniony w księdze wieczystej. Ma to znaczenie zarówno pod kątem ewentualnych roszczeń osób trzecich, jak i wykazywania własności w sytuacjach prawnych. Nie jest to bezpośrednio związane z urzędem skarbowym, ale może mieć wpływ np. na późniejsze rozliczenia podatkowe, jeśli w przyszłości będziemy chcieli nieruchomość sprzedać lub wynająć.

Czy musisz zgłosić zakup do urzędu skarbowego?

Aby odpowiedzieć wprost: kupno domu od dewelopera w standardowej sytuacji nie wymaga samodzielnego zgłoszenia do urzędu skarbowego przez kupującego. Transakcja jest bowiem opodatkowana VAT, a nie podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Co więcej, notariusz przejmuje na siebie obowiązek informacyjny, przekazując do urzędu skarbowego i sądu wieczystoksięgowego kluczowe dokumenty i dane.

Zatem, jeśli zastanawiasz się, czy powinieneś dostarczać do urzędu skarbowego jakieś dodatkowe deklaracje, odpowiedź w większości przypadków brzmi: nie. O ile w umowie nie pojawiają się elementy, które muszą być opodatkowane PCC, całość formalności załatwiana jest przy akcie notarialnym i rozliczana przez dewelopera lub notariusza.

Pamiętaj jednak, by zawsze:

  1. Uważnie czytać umowę deweloperską.
  2. Sprawdzić – najlepiej z pomocą prawnika lub doradcy podatkowego – czy nie pojawiają się nietypowe klauzule.
  3. Zweryfikować, czy cały proces zakupu jest prowadzony w formie aktu notarialnego.
  4. Dbać o terminowość wpłat i formalności w ramach umowy.

Wiele osób obawia się, że niedopełnienie formalności może skutkować dodatkowymi sankcjami. Dzięki temu, że transakcja zawierana jest notarialnie, zdecydowana większość obowiązków spada na notariusza oraz dewelopera – to oni są odpowiedzialni za właściwe rozliczenie i zgłoszenie zdarzenia do organów państwowych.

Dlaczego wiedza na ten temat jest ważna?

Świadomość, że kupno domu na rynku pierwotnym jest inaczej opodatkowane niż w przypadku zakupu z rynku wtórnego, pomaga uniknąć stresu i błędnych decyzji. Brak konieczności opłacania PCC przy zakupie od dewelopera to dla wielu osób istotna oszczędność, ponieważ podatek od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieruchomości może wynieść 2% wartości. Dlatego tak wiele osób decyduje się na zakup nowego lokalu, wiedząc, że kwota zakupu, choć obciążona VAT, często okazuje się bardziej przewidywalna w końcowych rozliczeniach niż transakcja na rynku wtórnym.

Ponadto, jeśli kiedykolwiek w przyszłości będziesz chciał odsprzedać świeżo zakupiony dom, warto pamiętać o ewentualnym podatku dochodowym od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od momentu nabycia. Choć jest to już inna kwestia podatkowa, również dotyczy relacji z urzędem skarbowym.

Kupno domu od dewelopera w zdecydowanej większości przypadków nie wymaga samodzielnego zgłoszenia do urzędu skarbowego przez nabywcę. Podatek VAT jest wliczony w cenę, a obowiązek jego rozliczenia należy do dewelopera. Podatek PCC nie występuje z reguły przy transakcjach na rynku pierwotnym, więc nie musisz składać deklaracji PCC-3. Co więcej, notariusz odpowiada za dopełnienie formalności i powiadomienie odpowiednich organów, takich jak urząd skarbowy czy sąd wieczystoksięgowy.

Warto jednak pamiętać o szczególnych przypadkach oraz tym, że każdy stan faktyczny może się różnić. Zawsze warto skonsultować się z profesjonalistą, by mieć pewność, że transakcja została przeprowadzona zgodnie z obowiązującymi przepisami. Dzięki temu kupno nowego domu nie stanie się źródłem stresu i nieprzyjemnych niespodzianek, lecz początkiem spokojnego użytkowania nowego lokum.