Jakie dokumenty od dewelopera przy zakupie domu?

Zakup domu od dewelopera to decyzja o dużym ciężarze finansowym i emocjonalnym. Nawet najlepsza lokalizacja czy atrakcyjna cena nie zastąpią pewności, że dokumenty towarzyszące inwestycji zostały dokładnie zweryfikowane. Zrozumienie, jakich pism żądać od dewelopera, pozwala ograniczyć ryzyko sporów, a także sprawniej przejść procedurę kredytową i notarialną. Poniżej przedstawiono zestawienie najważniejszych dokumentów, które nabywca powinien przeanalizować przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej, deweloperskiej i ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność.

deweloperzy gdansk

Prospekt informacyjny i umowa rezerwacyjna

Pierwszym krokiem jest uzyskanie prospektu informacyjnego. Ustawa deweloperska nakłada na przedsiębiorcę obowiązek przekazania tego dokumentu najpóźniej w momencie rozpoczęcia sprzedaży. Prospekt dzieli się na część ogólną (dane o firmie, doświadczenie, opis inwestycji, harmonogram prac) i część indywidualną dotyczącą konkretnego lokalu lub domu w zabudowie bliźniaczej/szeregowej.

Warto zwrócić uwagę na:

Często jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej klient zawiera umowę rezerwacyjną. Choć bywa postrzegana jako „lekka”, wymaga dokładnego czytania. Upewnij się, że opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi w określonych sytuacjach, np. przy odmowie kredytu przez bank lub znaczącej zmianie projektu.

Fundament prawny inwestycji

Księga wieczysta

Nabywca powinien otrzymać aktualny odpis księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej, na której deweloper realizuje osiedle. Analiza działu III (prawa, roszczenia, ograniczenia) i działu IV (hipoteki) ujawni, czy grunt wolny jest od obciążeń. Wpis hipoteki na rzecz banku finansującego inwestycję jest naturalny, lecz warto sprawdzić, jak deweloper zapewnia wykreślenie jej z zakupionej działki lub lokalu po przeniesieniu własności.

Decyzja o warunkach zabudowy lub miejscowy plan zagospodarowania

Jeżeli obszar objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, deweloper powinien udostępnić wypis i wyrys z planu. Gdy planu brak, konieczna jest decyzja o warunkach zabudowy. Dokumenty te wpływają na kształt inwestycji, wysokość budynków, wskaźniki intensywności zabudowy oraz dostęp do mediów.

Pozwolenie na budowę i dziennik budowy

Nieodzowne jest okazanie pozwolenia na budowę wraz z projektem budowlanym i ewentualnymi decyzjami zamiennymi. Porównując rzut z prospektu do zatwierdzonego projektu, łatwo wychwycić różnice mogące rzutować na funkcjonalność budynku. Dobrą praktyką jest też wgląd w dziennik budowy – szczególnie, gdy dom jest już w stanie surowym. Informacje w nim zawarte potwierdzą, że roboty prowadzone są przez uprawnione osoby oraz zgłaszano właściwym organom kluczowe etapy prac.

Dokumenty finansowe i zabezpieczające nabywcę

Rachunek powierniczy

Ustawa deweloperska nakłada obowiązek prowadzenia mieszanego lub otwartego rachunku powierniczego. Deweloper powinien okazać umowę z bankiem oraz wzór harmonogramu wypłat transz. W praktyce oznacza to, że Twoje środki nie trafiają bezpośrednio na konto wykonawcy, lecz są uwalniane po potwierdzeniu postępu robót przez inspektora bankowego.

Gwarancje i rękojmia

Kupujący ma prawo poznać warunki gwarancji udzielonej przez wykonawców oraz zasady odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi. Standardem jest pięcioletni okres rękojmi na wady budynku i dwa lata na wady instalacji. Warto poprosić o wzór oświadczenia o gotowości do usuwania usterek oraz instrukcję zgłaszania wad.

Ubezpieczenia budowy

Wymagaj kopii polisy ubezpieczeniowej inwestycji. Ochrona powinna obejmować zdarzenia losowe (pożar, powódź, grad) i odpowiedzialność cywilną wykonawcy za szkody wyrządzone osobom trzecim. Dzięki temu w razie katastrofy budowlanej czy zniszczeń przed odbiorem nie zostaniesz bez wsparcia finansowego.

Dokumenty techniczne przekazywane przy odbiorze

Protokół odbioru

Podczas technicznego odbioru domu sporządza się protokół odbioru. Zawiera on listę ewentualnych wad, terminy ich usunięcia, a także podpisy stron. Dopóki protokół nie zostanie podpisany bez zastrzeżeń lub wady nie zostaną usunięte, kupujący ma prawo wstrzymać część płatności (jeśli rachunek powierniczy jest mieszany) lub odmówić podpisania aktu przenoszącego własność.

Książka obiektu budowlanego i instrukcje

Deweloper przekazuje książkę obiektu budowlanego wraz z kompletem instrukcji obsługi urządzeń wbudowanych (piec CO, rekuperacja, pompa ciepła). Te dokumenty przydadzą się zarówno przy zgłaszaniu prac remontowych do nadzoru budowlanego, jak i podczas przeglądów okresowych.

Deklaracje zgodności i certyfikaty

Warto otrzymać deklaracje zgodności CE dla urządzeń instalacyjnych oraz certyfikaty parametrów energetycznych okien, drzwi, materiałów izolacyjnych. To dowód, że dom spełnia standardy określone w projekcie i w przepisach dotyczących charakterystyki energetycznej.

Dokumenty notarialne i księgowe

Umowa deweloperska

Najobszerniejszy akt, sporządzany w formie aktu notarialnego, musi zawierać wszystkie informacje wymagane przez ustawę deweloperską: cenę, harmonogram płatności, termin przeniesienia własności, sposób finansowania i zabezpieczenia, wskazanie rachunku powierniczego. Notariusz ma obowiązek doręczyć projekt aktu do zapoznania się co najmniej na trzy dni przed podpisaniem.

Dokładnie przeanalizuj, czy:

Akt przeniesienia własności

Po zakończeniu budowy i uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (lub złożeniu zawiadomienia o zakończeniu budowy bez sprzeciwu organu) strony spotykają się ponownie u notariusza. Akt przenosi własność domu wraz z udziałem w gruncie. Nie zapomnij o:

Dokumenty dla banku

Kupujący finansujący zakup kredytem hipotecznym powinien zebrać:

Warto z wyprzedzeniem uzgodnić z deweloperem dostępność skanów dokumentów w formie PDF – znacznie przyspiesza to procedurę kredytową.

Zaświadczenia i decyzje administracyjne

Na etapie finalizacji transakcji przydają się dodatkowe zaświadczenia:

Deweloper powinien również okazać protokoły badań i prób odbiorczych instalacji gazowej, elektrycznej, kanalizacyjnej oraz świadectwo charakterystyki energetycznej budynku.

Podsumowanie formalności po przeniesieniu własności

Po podpisaniu aktu notarialnego na nowego właściciela przechodzą obowiązki związane z zawarciem umów na media oraz dopełnieniem czynności przed urzędem skarbowym (zgłoszenie nabycia w ciągu 14 dni, jeśli urząd nie wdrożył jeszcze automatycznego systemu). Warto też zlecić przegląd techniczny zerowy – dziennikarz techniczny sporządzi raport stanu domu, który posłuży jako punkt odniesienia przy ewentualnych roszczeniach wobec dewelopera. Wreszcie należy zapewnić ubezpieczenie nieruchomości – polisa majątkowa często stanowi warunek utrzymania kredytu hipotecznego.

Zgromadzenie opisanych wyżej dokumentów oraz ich rzetelna analiza pozwalają znacząco ograniczyć ryzyko związane z zakupem domu od dewelopera. Choć formalności wydają się rozbudowane, konsekwentne egzekwowanie kompletnej dokumentacji jest najlepszą ochroną interesów nabywcy zarówno na etapie budowy, jak i wieloletniego użytkowania domu.