Najpierw pieniądze czy akt notarialny?

Zastanawiasz się, jak to wygląda w praktyce, gdy chcesz kupić mieszkanie bezpośrednio od dewelopera, a przy tym jesteś po raz pierwszy nabywcą na rynku pierwotnym? Kolejność wpłat i podpisywania dokumentów różni się tu od typowej transakcji na rynku wtórnym. Deweloper zazwyczaj żąda wpłaty rezerwacyjnej lub zadatku jeszcze zanim dojdzie do podpisania umowy przenoszącej własność. Warto poznać poszczególne etapy: od rezerwacji mieszkania, przez zawarcie umowy deweloperskiej, aż po finalny akt notarialny przenoszący własność lokalu. W praktyce oznacza to, że najpierw uiszczasz ustalone wpłaty, często na specjalny rachunek powierniczy, a dopiero po zakończeniu budowy przychodzi czas na podpisanie aktu przenoszącego własność. Do tego momentu deweloper formalnie ani nie może, ani nie musi otrzymywać wszystkich pieniędzy – zabezpiecza je instytucja banku lub ubezpieczyciela. Dzięki takiemu systemowi masz pewność, że deweloper nie otrzyma całej sumy przed spełnieniem wszystkich warunków umowy i zakończeniem inwestycji.

Rezerwacja mieszkania i pierwsza wpłata

Pierwszym krokiem w zakupie mieszkania jest często rezerwacja lokalu. Rezerwacja formalizowana jest zwykle przez zawarcie umowy rezerwacyjnej, potwierdzonej wpłatą niewielkiej zaliczki lub zadatku. Dzięki niej deweloper zarezerwuje mieszkanie na Twoją korzyść na określony czas. W umowie rezerwacyjnej określa się zwykle termin, w którym należy podpisać właściwą umowę sprzedaży oraz wysokość wpłaconej kwoty. Na tym etapie wpłacasz zwykle kilkuprocentową zaliczkę. Kwota rezerwacyjna bywa niewielka, bo jej głównym celem jest zablokowanie lokalu, a nie finansowanie inwestycji. Dzięki temu zyskujesz czas na załatwienie kredytu lub dopięcie pozostałych formalności przed podpisaniem właściwej umowy. Często jest to opłata symboliczna (np. kilkaset złotych), która nie obciąża zbytnio Twojego budżetu, ale zabezpiecza rezerwację.

Umowa rezerwacyjna – co warto wiedzieć

Umowa rezerwacyjna nie jest formalnym wymogiem, ale stanowi zabezpieczenie obu stron. Pozwala tymczasowo zablokować wybrane mieszkanie bez wiążących zobowiązań do finalizacji transakcji. Zaliczka wpłacona przy rezerwacji jest zwykle zwrotna – jeśli ostatecznie nie podpiszesz umowy deweloperskiej, deweloper zwróci Ci tę kwotę. Pamiętaj jednak, aby dobrze zapoznać się z warunkami rezerwacji: często określa się tam terminy wpłat i konsekwencje ich niedotrzymania. W niektórych inwestycjach deweloper może przewidywać inne zasady wpłat lub dodatkowe zabezpieczenia, dlatego zawsze czytaj umowę dokładnie, by uniknąć niespodzianek.

Zaliczka czy zadatek?

W umowach deweloperskich najczęściej spotkasz się z zaliczką lub zadatkiem w wysokości kilku do kilkunastu procent ceny mieszkania. Zaliczka oznacza wpłatę na poczet przyszłej ceny – jeśli zrezygnujesz z zakupu, deweloper musi Ci ją zwrócić. Zadatek działa nieco inaczej: jeśli do transakcji nie dojdzie z winy kupującego, tracisz zadatek, natomiast jeżeli rezygnacja nastąpi z winy dewelopera, powinien on zwrócić Ci dwukrotność zadatku. Niestety, zadatek jest korzystny dla sprzedającego (gwarantuje mu rekompensatę w razie rezygnacji kupującego), ale dla Ciebie jako nabywcy wiąże się z większym ryzykiem – utracisz go, jeśli odstąpisz od umowy. Dlatego przed wpłatą upewnij się, jaką formę zabezpieczenia przewiduje umowa i co dokładnie się z nią wiąże.

Umowa deweloperska i harmonogram płatności

Po rezerwacji przychodzi czas na zawarcie umowy deweloperskiej. Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu, umowa ta musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że podpisywanie dokumentu odbędzie się u notariusza, co zwiększa bezpieczeństwo transakcji. Umowa deweloperska szczegółowo opisuje przedmiot zakupu (lokal, jego wielkość i standard), a także harmonogram płatności za mieszkanie. Ważnym elementem jest prospekt informacyjny dołączony do umowy, który opisuje wszystkie szczegóły inwestycji (m.in. harmonogram prac, standard wykończenia i lokalizację). Dzięki temu już na tym etapie wiesz dokładnie, jakie prace zostaną wykonane i kiedy spodziewać się kolejnych transz płatności.

Forma aktu notarialnego – bezpieczeństwo umowy

Sam fakt, że umowa deweloperska jest podpisywana u notariusza, sprawia, że zawierasz wiążący dokument w bezpiecznej formie prawnej. Dzięki temu masz pewność, że nawet gdyby deweloper miał jakieś problemy finansowe, Twoje wpłaty znajdują się na specjalnym rachunku powierniczym lub są ubezpieczone. U notariusza strony określają cenę mieszkania, warunki płatności oraz przewidywany termin przekazania lokalu. Dokumentacja transakcji jest kompletna – protokoły, pozwolenia i plan mieszkania zostają zarchiwizowane u notariusza.

Harmonogram płatności – terminy i kwoty

Umowa deweloperska zawiera szczegółowy harmonogram wpłat. Pierwsza wpłata (zwykle zaliczka lub zadatek) została już omówiona. Kolejne transze są związane z etapami realizacji inwestycji – na przykład z osiągnięciem kolejnej kondygnacji lub z kolejnymi terminami (np. co kwartał). Często stosuje się procentowy rozkład: np. 10% ceny przy podpisaniu umowy, potem 10% po wzniesieniu stanu surowego, 5% po wykonaniu instalacji itp. Dzięki harmonogramowi nie przekazujesz wszystkich pieniędzy od razu deweloperowi, tylko stopniowo, zgodnie z ustaloną umową. Płatności następują zazwyczaj przelewami bankowymi na wskazane konto powiernicze, co dodatkowo zapewnia bezpieczeństwo transakcji.

Rachunek powierniczy – ochrona wpłat nabywcy

Jednym z najważniejszych zabezpieczeń prawa deweloperskiego jest rachunek powierniczy. Środki wpłacane przez nabywców trafiają na specjalne konto powiernicze prowadzone przez bank. Dzięki temu deweloper nie może swobodnie korzystać z tych pieniędzy, lecz przeznacza je wyłącznie na realizację budowy. Istnieją dwa rodzaje rachunków powierniczych: otwarty i zamknięty.

Rachunek otwarty i zamknięty

Na rachunku otwartym deweloper otrzymuje transze wpłat dopiero po potwierdzeniu przez bank postępu prac zgodnie z harmonogramem. Bank zwalnia kolejne środki po zakończeniu każdego etapu budowy. Dzięki temu kupujący ma pewność, że pieniądze zostaną wykorzystane wyłącznie na dokończenie inwestycji. Na rachunku zamkniętym z kolei deweloper nie dostaje pieniędzy zbyt wcześnie – wszystkie wpłaty pozostają do dyspozycji banku aż do momentu podpisania ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania.

Bezpieczeństwo środków i alternatywy

Istotą rachunków powierniczych jest ochrona wpłat. W większości nowych inwestycji bank strzeże Twoich pieniędzy do czasu zakończenia budowy lub wpisania Ciebie jako właściciela mieszkania. Jeśli deweloper z jakiegoś powodu nie zrealizuje inwestycji, odzyskasz wniesione pieniądze z rachunku powierniczego. Wcześniej znane były też inne formy zabezpieczeń, jak gwarancje bankowe czy ubezpieczeniowe, jednak obecnie to właśnie rachunki powiernicze i przepisy prawne stanowią główną ochronę wpłat nabywców. Dzięki nim masz pewność, że deweloper nie wyprowadzi Twoich pieniędzy, a Ty nie poniesiesz finansowej straty nawet w trudnej sytuacji.

Akt notarialny przeniesienia własności – finalizacja transakcji

Ostatnim etapem jest podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania. Dzieje się to po zakończeniu budowy, uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie i wykonaniu wszystkich prac wykończeniowych ustalonych w umowie (potwierdzanych często protokołem odbioru lokalu). Deweloper umawia się z Tobą na konkretny termin u notariusza.

Kiedy podpisujemy akt i odbieramy mieszkanie

Zazwyczaj najpierw odbywa się odbiór techniczny mieszkania. Wraz z przedstawicielem dewelopera sprawdzasz, czy wszystkie prace zostały wykonane zgodnie z umową, notując ewentualne usterki do usunięcia. Spisujecie wtedy protokół zdawczo-odbiorczy, w którym wykazujecie wszystkie elementy wymagające poprawy. Po usunięciu wszystkich usterek następuje podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność. W akcie tym notariusz formalnie potwierdza, że od tego momentu jesteś właścicielem lokalu i uzyskujesz do niego pełne prawa.

Płatność końcowa i przekazanie kluczy

Przy akcie przeniesienia własności następuje też uregulowanie pozostałej części ceny. W praktyce często bank kupującego, jeśli zaciągnął kredyt, przelewa do notariusza odpowiednią kwotę. Kupujący uiszcza też koszty notarialne oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – osoby kupujące pierwsze mieszkanie mogą być z niego zwolnione. Po podpisaniu aktu zwykle następuje przekazanie kluczy – deweloper wręcza klucze do mieszkania oraz komplet dokumentów (instrukcje obsługi instalacji, pozwolenie na użytkowanie i inne niezbędne zaświadczenia). Od tego momentu jesteś pełnoprawnym właścicielem mieszkania i możesz cieszyć się nowym lokum.